第259章樓市淺談
第259章樓市淺談
任豬飛：、、、、、、、、、
一個月后。
林清霞在瑪麗醫院為林正杰產下一子，在醫院待了48小時后，在林氏安保公司的周密安排下，林清霞母子回到淺水灣32號別墅，繼續由專業的醫生、護士、保母照顧。
別墅里，林正杰將林清霞抱到床上休息，關嘉慧、王祖嫻這對姐妹也親自道賀。
林清霞撒嬌道：“那天疼死我了，怎么就不是個雙胞胎，干脆一次性疼夠，就不用再疼了！”
關嘉慧作為過來人，馬上說道：“青霞姐，第二胎順產的時候，就好多了！”
林清霞馬上調侃道：“那正宮娘娘，是不是女人生完孩子后，那里會松弛很多？”說完，又有些緊張，抓住林正杰的手。
關嘉慧笑著說道：“林貴妃，你又不是沒有看過我的，你大可放心，只要好好做恢復鍛煉，一個月男人就視你為珍寶了！”
王祖嫻也亂插話：“嘖嘖，原來生孩子這么簡單啊，我都有些想要了！”
林清霞馬上說道：“想得美，你沒有經典的角色，這個男人未必肯讓你退圈。而且你年齡才多少歲，所以別想二十歲人生圓滿，老公，你說我說的對不對？”
這關系真的很好，看來林正杰的魅力值太高了，能把三個女人的降服如此臣服。
“祖賢肯定要在電影圈待兩年時間，更長都無所謂，反正有我的保護，可以多做點喜歡的事情。”
王祖嫻美滋滋的說道：“嗯，不過我也挺喜歡小孩子的。”
你喜歡小孩子，前世為什么沒有？
林正杰不由得感嘆，自己的魅力還是非常大的，能讓女人為他生孩子，能讓女人做他的姨太太，這就是魅力值拉滿。
不過林家不排姨太太的順序，除了關嘉慧住在家里（和婆婆一起住）、馬雅文擁有強橫實力（自己本領很重要），其余女人只有‘受寵’與‘不受寵’的區別。
不一會，幾人又抱著剛剛出生的林文岳，逗起來。
說來也是，林正杰如今有六個兒子，唯獨沒有一個女兒，莫非他的基因如此強橫。這樣一來，他倒是希望后面哪個女人給他生個女兒來了。
現在，他就只有個12歲多的干女兒林美茵，倒是和親生也沒有區別，但總歸又有些區別的。
翌日，林正杰來到維港投資，這里已經沒有女秘書，高麗紅已經被林正杰遣散了。當然，她還是林正杰的女人，只不過是成了‘金絲雀’養著。
叫來李榮森，林正杰說道：“原油期貨投資渠道的情況怎么樣？”
李榮森馬上說道：“老板放心，我們都做了半年時間了，雖然沒賺到多少錢，但業務還是非常精通的。目前，我們可以從倫敦、紐約、新加坡市場購入和沽空幾種原油期貨，倫敦那邊也已經有維港投資‘歐洲分部’。”
隨著維港投資的資金量增加，目前已經成立三大總部——香港（亞洲）、紐約（美洲）、倫敦（歐洲），并在新加坡設立辦事處。
畢竟，維港投資已經投資了四大項目：日股、美股、港股、外匯，如今又準備投資原油期貨。
林正杰說道：“這次我抵押部分泰富集團股權，獲得6億港幣的貸款，但只能給維港投資4億港幣。而且，這4億港幣要全部沽空，不留預備保證金。”
李榮興一愣，因為他知道老板喜歡預留保證金，避免爆倉。雖然外匯現在也沒有預留，但也是從美元兌日元260點跌至250點以下才將預備金，拿去投資美股的。
“原油期貨，比外匯更需要預備保證金，畢竟波動較大！”
林正杰自信的說道：“這一次肯定沒有機會波動了，我問你，歐佩克部長會議是什么時間開？”
李榮森連忙搜索腦海里的記憶，隨后說道：“好像是11月份！”
老板對他們的要求不高，最大的要求就是：業務熟練、做事安全認真，不需要他們都擅長投資獲利，因為這是老板的責任。
所以，李榮森每次在林正杰交代事情之后，就瘋狂搜集信息。
林正杰滿意的說道：“不錯，歐佩克部長會議應該是在11月中旬召開。而這一次在會議上，沙特很大的可能宣布增產，瘋狂增產。第一，是國際形勢，美國希望拖垮蘇聯；第二，是沙特自身的占有份額，已經逐漸減少。所以，我打算賭一把，輸了就輸了，幾億我虧得起。”
李榮森馬上信心十足的說道：“一定不會輸的，我馬上制定方案，看看哪種原油品種受影響最大。”
“嗯，不過也可以分開沽空，分市場沽空。”
“好的”
此次沽空原油期貨，維港投資是4億港幣的資金，恒金發展是2億港幣的資金，都是林正杰抵押泰富集團部分股票，向中銀貸款的。
而且，林正杰只貸款了一年時間。
原油期貨一般是7倍杠杠，實際上是15的保證金，會定期交割。
定期交割也不麻煩，交割完繼續沽空，肯定不會錯的。
所以6億港幣也就40億左右的原油單子，不算大。更何況，面對‘大勢所趨’，也不可能有人逆轉。
林正杰是充分利用‘黑天鵝’事件，來進行金融投資，所以受場外因素較小。
回到泰富集團。
林正杰在辦公室里聽取了何方塘的工作匯報。
“目前，美元兌日元的匯率已經跌至216點，我們賬戶上的盈利大增另外，今年下半年地產大旺，預計今年發展地產利潤超過預期.根據我目前掌握的數據，今年普通住宅漲幅預期3成，高級住宅漲幅預期五成。”
今年已經過去快十個月時間，地產漲幅確實基本可以推演出來了。
林正杰心里也算過一筆賬：
如果在年底估清外匯，泰富集團大概可以賺1214億港幣的利潤，因為年底可能是200點出頭一點（美元兌日元）。
再加上發展地產、傳媒、食品生產及加工等業務的利潤，包括今年出售零售業務，所以今年整體利潤應該可達26億以上。
而年底的時候，泰富集團的現金流預計可達25億左右，債務在58億左右。非常不錯的債務情況，更不要說還在日本購買了價值20億的物業。
泰富集團的市值，已經突破了100億，可見市場的看好。特別是在廣場協議后，很多投資者都知道泰富集團在日本有很大金額的物業投資。
這些物業就算沒有升值，但日元升值，就相當于物業已經升值了。
“看來財務狀況不錯，已經足以應對明年的企業發展，所以風險金融投資就不要開辟新的了。”
何方塘點點頭，說道：“嗯，泰富集團的財務非常不錯，海外銀團和本地銀團，依舊十分樂意給我們貸款。”
雖然林正杰是銀行家，但各大銀行依舊愿意支持泰富集團，因為泰富集團已經成為香港地產企業的老大，自然有銀團追捧。
何方塘離開后，副總經理陳偉忠又來到辦公室。
實際上，泰富集團已經有三位副總經理，分別是‘執行董事兼副總經理’陳偉忠，‘地產董事兼副總經理’唐仁堅、‘財務董事兼副總經理’何方塘，三人已經形成‘泰富的三架馬車’。
“老板，我向你匯報一下中巴、九巴的情況，我還準備了資料。”
林正杰接過資料，直接起身說道：“到會議桌來談，我們正好溝通一下。”
“好的”
目前，林正杰已經卸任中巴、九巴的所有職位，由陳偉忠兼任這兩家企業的董事長，同時泰富集團還各有兩名董事在這兩家公司，并且泰富集團掌控著兩家公司的物業部門。
也就是說，就算林正杰不在，兩家巴士公司也完全成為泰富系的控制上市公司，而且小股東門是非常支持泰富系的。
“九巴目前擁有中環‘美國銀行大廈（金門大廈）’、旺角‘宏安大廈’、九龍灣工業大廈及一些零散的物業，目前僅每年的租金收益便可達1.5億港幣.”
香港不止中環才有商業大廈，第二梯隊的有上環、西環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀、尖東，還有第三梯隊的旺角、北角、荃灣.第四梯隊新界
后世的香港，摩天大廈（40層以上）就有333棟，高樓更是2萬棟左右（含住宅大廈），堪稱世界上大廈最密集的地方。
宏安大廈位于旺角的兩面臨界地段，屬于商業寫字樓，去年購入時僅花費2億港幣，實屬非常便宜。
而九巴在19831985年度，總計斥資15億購入收租物業，僅金門大廈和宏安大廈、九龍灣工業大廈，就花了13億左右。
林正杰聞言后，馬上說道：“九巴負債也比較高了吧？”
陳偉忠說道：“總計負債4.5億港幣”
林正杰說道：“嗯，九巴已經完成多元化投資的轉變，下一步就是償還債務、分紅，不需要再投資了。”
先猛投資一番，然后就來償還債務，以后就是坐享分紅，這就是林正杰對兩家巴士的規劃。
陳偉忠笑著說道：“有老板打的這個底子，可以說九巴至少提前發展了二十年，后面確實無需再用力發展了，可以高枕無憂。”
老板的這一波操作，九巴的股東們都笑麻了，高峰時套現資產、投資美元、地位時抄底寫字樓大廈和工業大廈，如今地產恢復，這一番操作，瞬間讓九巴的市值穩定在20億以上。
林正杰說道：“嗯，我本來的想法是——更好服務市民，如今看來——也同時服務了股東，總之以后九巴只需要狠抓巴士服務，減少投訴，便是首要任務。”
說他是在做慈善，這一點也沒有錯，此時香港的巴士，各方面都位居世界領先地位。自從泰富集團控股以來，香港的兩家巴士在‘增加新公交車’、‘增加偏僻班線’、‘增加空調車’、‘增加服務意識’、‘提高司機待遇’等上面，做出了巨大的努力。
這些成績，經常被媒體拿出來報道、夸獎，大家認為林正杰掌握香港巴士以后，提升整整一個檔次。
本來，林正杰這樣做是在損害股東利益，按理反對者很多。但是自從林正杰入主兩家巴士之后，先是炒股炒房，然后資產高拋低吸，已經將兩家巴士打造成‘多元化發展企業’。
其實香港巴士業務的利潤是很不錯的，前世不管是中巴還是九巴，都從八十年代中期從5000萬左右漲到九十年代初期的1個億左右。
林正杰所做的事情，不過是讓巴士業務的利潤進一步‘降低’，但還是盈利還是不錯的，大概能賺1億，現在只賺7000萬的樣子。
因此，林正杰的聲望增加。
陳偉忠點點頭，說道：“好的，我們一定繼承您的意志，繼續服務好市民.中巴方面，除了參與投資‘泰富集團中心’占股三成（耗資近五億），還大批投資了工業大廈，目前擁有包括紅磡、九龍灣、觀塘、柴灣共計9幢工業大廈，總樓面達112萬平方尺；另外，中巴還擁有尖沙咀的金利大廈、北角的富華大廈。”
收購112萬平方尺的工業大廈，花費才3.5億左右；而且這是一筆短期投資，在‘八七股災’前，這些工業大廈要全部套現出去。林正杰估計，這一波可以賺2.5億以上，也就是80的盈利。當然期間還有產生的租金，也是不菲。
林正杰問道：“你們有沒有調查過，工業大廈的空置率問題？”
陳偉忠馬上說道：“我一直讓地產部門就行調研統計，發現工業大廈的空置率也在今年開始加速減少，預計明年就會出現‘供不應求’的地步。所以中巴這次投資，必能獲利不菲。”
林正杰滿意的點點頭，這一波投資他是很有信心的。他讓中巴投資工業大廈，就是想做一波‘中線投資’，八七股災前套現，隨后就一波現金流。而這些現金流，則可以將來參與泰富集團的商業大廈計劃中，成為參股的一部分。
如今的中巴，已經參股‘泰富集團中心’三成，將來收租也能收到手軟。而泰富集團因為投資商業地產耗資太高，所以充分利用子公司的資金，也是屬于降低投資。
中巴購買的尖沙咀的金利大廈、北角的富華大廈，都是不錯商業大廈，兩幢物業也花費了4億港幣，如今已經價值增長不少。
“中巴的租金收益是多少？”
“可以達到9000萬的規模”
“這么高？”
“嗯，廠房租金的收益，可以讓廠房78年回本，主要是我們買的很便宜。”
提及多少年回本的問題，林正杰就感覺后世內地的地產，是有多么的可笑！
前些年，美國媒體統計過，香港的資本回報率是19.3一年，第二名是日本的17，像美英都是低于10以下。
這充分說明香港的物業回報率有多可怕！
早年間，香港的商鋪月租金乘以100，就大概是商鋪的售價。后來雖然有變化，但也不會超過12年回本的‘理論期限’；如果算是中途的租金漲幅、物業漲幅，那回報率至少15以上。
所以說，香港的物業的年租金，理論上乘以10，就是物業的售價。再加上租金和物業的增值，回報率非常客觀。
而后世對面就比較搞笑了，二線城市價值100萬的房子，每月租金只有15001800月，一年租金才2萬；相當于，50年的租金才能回本，而且還得考慮租不租得出去的。
這里面的錢，被誰賺走了？
想想，都覺得不可思議。
林正杰現在才覺得，香港的房價雖然貴、租金雖然高，但是至少五成的人口，是吃到這個紅利的。
這也是為什么在后世的85000計劃時，有足足50萬人上街抗議。因為你觸及的利益，在香港時一個龐大的群體，所以注定不可能成功。
所以香港的高房價、高租金政策，是對的，不知道造就多少中產階級，至少是五成以上的。
和陳偉忠溝通一番中巴、九巴的經營后，林正杰心中很舒服的神伸懶腰。既然香港的地產利潤那么大，他自然要多獲得一些。(本章完)
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