李悅沒有細說，但僅僅只是這種粗線條的大框架，就已經足夠引起李梁棟三人反思了。（）
在老李、賀思山皺眉苦思，而余成和奮筆疾書時，李悅走回沙發前坐下，端起茶水輕輕抿了幾口，靜等他們消化自己的建議。
“你的提法很新穎，也很有見地。不過，雖然大勢如此，但如果沒有具體的執行方案，最終你所謂的城市綜合體，最終結果還不是如同興海集團一樣。說實在的，興海現如今雖說有一兩座商廈，但盈利能力很低，資金基本都被套在了商廈上面，也無力大規模發展。我聽人說，趙興海已經有意將商廈整體出售，轉戰商品房樓盤市場了。”李梁棟沉吟片刻后，先是肯定了李悅的想法，然后又將自己的疑惑道出。
“是啊，小悅，趙興海自己都已經撐不下去了，我們這時候再進入商業地產市場，是不是風險太大了點兒！”賀思山也有相同的疑惑。
李悅稍想了想，“具體的方案等我以后有時間再說，我先把大體的想法說說。我認為興海集團的發展模式事實上是一種以商業地產為單一業務的發展模式，這種模式因為房地產開發的短期現金投入額度巨大，而商業地產的租金收入雖然穩定但回收速度漫長，實際上是無法滿足企業在商業地產開發期和運營初期的資金需求的，所以興海集團的生存非常艱難，也造成他們現在要改弦易轍的根本原因。像是這種模式的發展，要求企業必須有雄厚的資金資本，興海集團的體量小了，自然無法承受。
而如果你們長置集團……”
“別什么你們我們的，這長置集團現在雖然是你老子我在經營，但也是你的產業，有必要分的這么明白嗎！？還有，什么叫你以后有時間再說？今天散會以后你就給我老老實實把方案拿出來，一會兒思山你給他把入職辦理一下，這小子屬驢的，得抽著鞭子干活兒！”老李一聽到“你們長置集團”這種說法，眉頭頓時皺起，忍不住打斷了李悅的話。
“……”小李子對此唯有白眼以對。
“怎么不吭聲了，繼續說！”老李橫眉說道。
“我們長置集團如果要進入商業地產市場，必須要注意資金現金流平衡。別看長置集團的體量大，盈利能力強，但絕對也頂不住商業地產對現金的巨量吞噬。所以，大量優質商業物業沉淀大宗資產和解決短期地產開發快速發展的資金再循環就是實現長置集團財務穩健的關鍵。”
“有沒有具體的想法？”老李問道。
“有。以售養租！”李悅振聲答道。
“哦！？以售養租？”李梁棟有點兒懵，“集團現在的發展戰略不就是靠房地產開發盈利然后收購和開發商用樓么？！”
“呵！”李悅聞言冷笑出聲。
“你皮癢了是不是！”被兒子冷笑聲整的很沒面子的李梁棟惱了。
“沒有！”老李真個發威了，李悅還是膽兒顫的，“這是不同的概念！”
“先給你記下了，你先把事兒說清楚，再敢怪聲怪氣的，給老子仔細你的皮！”李梁棟揮揮手。
“無論是咱們集團還是興海集團的商業地產發展戰略從本質上來講是做商業平臺，是平臺商。而我所謂的商業地產——城市綜合體則不同。首先，我的目的是要做一個封閉的商業生態圈，以長置的商業地產，我初步想法是以長置廣場為核心，從拿地、設計、規劃、建設、招商、管理都是由我們自己把控。整個長置廣場占地達到10到20萬平方、建筑面積達到40到80萬平米，特別是商業面積規模大概在15到20萬平米，廣場中要涵蓋星級酒店、寫字樓、酒店式公寓、超級購物中心、商業街區、廣場及高檔居住社區等房地產形態。讓長置廣場最終成為一個完整的生態鏈，一站式的滿足人們多元化消費需求，給所有到長置廣場的民眾創造可以愉悅體驗一整天的感受。
其次通過訂單地產，以集團的長置廣場為招商主體簽訂一批有戰略合作意向的商家，要讓這些商家都跟著長置走，長置廣場建到哪里，他們就把店鋪開到哪里。先尋找有意向簽約合作的客戶，再根據客戶所需拿地、規劃、修建，其好處是資金鏈的穩定，談妥客戶以后，等商場開業的時候至少達到50以上的店面已經租出去了，這樣才能保證每一處長置廣場都能做到滿鋪開業，這樣租金更有保障。而且好處還不僅僅是這些，我們還可以將租出的商業面積帶租賃合約向銀行抵押，再獲得一筆銀行貸款，從而支撐開發所需資金。當然，除開這些合作商家，我們長置集團也可以依托長置廣場這個項目，擴展集團業務，發展自營的長置百貨商場、長置院線、長置ktv、長置五星級酒店等等核心的業務。當這些自營業務發展起來后，又能快速的支持長置廣場滿鋪開業，形成良性循環。如此一來，集團就不再是一個單純的房地產商，而會跨界發展成為一家商業豪門巨頭。
第三點，我們的長置廣場項目關注點首先其實是政府，這是前提。地方政府往往期望能通過項目輻射周邊，產生更好的綜合性效應，當我們完善前面兩點后，長置廣場的快速運營發展將會迎合地方政府的心態。要知道，我們的長置廣場不僅有優秀的建筑設計，可以成為城市地標性建筑，同時也包涵著優秀的商業策劃和商業運營，保證項目建成后能按期開業，開業后能形成凝聚力，可以充分解決政府在商業輻射效應方面的擔憂。
首先我們選址上會離開城市核心商圈，選擇城市副中心或新區中心，一方面可以降低拿地成本，另一方面也可以讓政府小投入大產出，化解同其他同行在政府掛地出售時的惡劣競爭。這一點想必爸和賀叔近段時間深有體會了，地方政府現在對開發商準入本地房地產市場的條件開始有所限制，我們再堅持以往單純的拿地建房賣房模式，政府根本不會把我們集團放在眼里，畢竟店大欺客，大家都求著有地在手的地方政府。但當我們的長置廣場項目發展起來后則不然，我開始所謂的長置在哪里城市中心就在哪里可不是狂妄，而是事實。因為我們長置可以通過這個項目，在城市副中心或新區中心打造一個新的城市中心。
當我們做到這一點時，集團就可以借商業地產之名做到低價拿地，甚至是受地方政府邀請進入當地房地產市場，獲得各種價格或是政策優惠。再者，當長置廣場在全國獲得一定知名度后，附屬在長置廣場上的住宅樓、辦公樓也能實現成功高溢價銷售，商業土地成本也自然下降。
最后，爸，你最關心的盈利問題，我所謂的以售養租，想必你已經看出來是怎么一回事兒了。以售養租跟興海集團最大的不同就是打造我們的長置廣場品牌效應，構建一站式消費生態圈，對廣場核心商業只租不售，只賣非商業之外的產品如寫字樓、公寓。”
啪啪啪……
沒等李梁棟回過味兒來，賀思山就興奮的拍起手，然后手一指李悅，滿臉激動的對李梁棟說道：“他完全可以勝任集團首席執行官職務！當個總經理助理屈才了！”
本書來自/book/html/35/35438/index.html