第202章坑人大王
第202章坑人大王
任豬飛：、、、、、、、、、
袁天凡走進林正杰的辦公室，他的雙眼布滿血絲，看起來有些疲憊。
“老板，我們已經查出來了，關于這批‘乙種換地權益書’的遺屬，其遺產繼承人已經移民加拿大，并得知其的住址。我們已經買好下午的飛機，去和其遺傳繼承人談收購的事情。”
林正杰聞言，說道：“好，辛苦了。這批‘乙種換地權益書’確實面積夠大，將來的升值也非常大，我等你們的好消息。”
袁天凡點點頭，說道：“香港的乙種換地權益書，可在政府拍賣新界地皮前，優先進行兌換。而荃灣、屯門有不少優質地皮可供地產商發展，我們若是現在吸納乙種權益書，將來有望在這兩個地方加強地產投資，而這兩個地方也是新界發展潛力最大。”
林正杰滿意的說道：“不錯，市區的土地越來越少，而荃灣、屯門是典型的大面積新市鎮，潛力巨大。”
隨后，袁天凡便離開，準備出國事宜。
林正杰很滿意袁天凡的本領，而且幾乎屬于全能的管理型人才，不僅僅擅長籌組銀行貸款、改組公司結構、發行新股（供股集資）、資產重組等，同樣也對地產上的工作非常擅長。
比如這一次，僅憑借一張遺囑，袁天凡便通過幾天的不眠不休，追查到海外遺產繼承人。如果順利的話，泰富集團將拿下這一批價值約3000萬港幣左右的‘換地權益書’。
目前，‘乙種換地權益書’的價格是每平方尺約400港幣左右，而這個遺囑的乙種換地權益書，涉及約近8萬平方尺。就算‘地積比’是6（具體未知），那也是足足四五十萬平方尺的樓面。
根據林正杰對香港地產的了解，這批‘換地權益書’到1987年時，價值應該可以漲45倍。
香港所謂的‘乙種換地權益書’，英國人稱Letter
B，港府在五十年代末期開始，征收新界農民的耕地作為發展用途，然后撥出可建房屋的土地和他們交換，通常是2.5平方尺的耕地換1平方尺的住宅用地；農民需要拿到這個乙種換地權益書，并不能馬上給你換地，而是要等待港府的換地宣布；所以這些農民想立馬套現實惠的話，只有出售給地產商。
泰富集團重視收購‘乙種換地權益書’，就是看中荃灣、屯門的發展潛力，當然其余新界地方也可以考慮發展，畢竟香港土地資源稀缺。
而前段時間，林正杰和袁天凡跑了七八家銀行，最終用價值9億港幣的港燈股權抵押，獲得了6億港幣的‘貸款承諾’。
如此多的貸款，差不多已經夠未來一年時間吸納土地儲備和物業，當然部分資金可能會用作其它用途。等到明年10月開始，泰富集團的資金也就回流了。
不一會，林正杰叫來陳偉忠、唐仁堅。
“叫你們來，是討論一下，明年我們開發樓盤的大方向。”
“好的，老板”
泰富集團從1983年開始，將重回開發商行列，預計1984年便開始銷售。雖然那個時候，預計樓價也就600多港幣每平方尺，但泰富集團的地價也夠便宜，是有賺不少的。
主要還是積累經驗，為以后打下堅實的基礎，雖然泰富集團也開發過好幾個樓盤，但和其它地產開發商還有差距。
林正杰先是問道：“你們有什么想法沒有？”
陳偉忠馬上說道：
“按照老板的分析，香港這一兩年處于爭端中，所以購買住宅的多為剛需者，炒房者鮮有下手。所以，我們可以‘分散’、‘分細’、‘分期’來達到‘貨如輪轉’和‘以戰養戰’、‘積累經驗’的目的。”
“分散，購入分散于港九新界的地盤，就可以分別吸引當地的用戶購買。每個地區一定會有當地的擁躉，住慣了那區的居民，多半就地取材。加上，分散地盤不如屋村規模龐大，容易一下子就售清。”
“分細，最近幾年市況不景，在設計樓宇圖則時，住宅單位以越細越好為原則，在出售時自然就越容易賣。以少量金錢就可置業買樓，一定受小市民歡迎。”
“分期，不需要一次過繳付大量金錢，只須繳付少量首期，以后的分期付款，無疑等于交租。”
林正杰滿意的說道：“不錯，我希望我們在1984年可以銷售50萬平方尺（約800個住宅單元），1985年則能達到80萬平方尺，所以你說的‘三分’原則要重點實行。”
一步步來，50萬平方尺的銷售目標，恐怕也就是恒基在1984年的一半，比新鴻基和長實就更少了。
唐仁堅隨即回答道：“沒問題，我們地產部一定完成目標。”
他算是林正杰引進的地產專業人才，前幾年開發了幾個樓盤，而最近一年多都釘在‘泰富·洲際海景酒店’項目上。當然，在‘遠東金融中心’項目上也有差不多一年的工作經歷。
總之，檢驗唐仁堅能否成為一家大型地產發展商的地產高層的時間到了，對此林正杰倒是對他很有信心。
散會后，大家行動起來。
這一輪（1982.111983.9）泰富集團擁有6億貸款承諾，以及自有資金12個億；不僅僅要收購土地儲備，而且可能去私有化和增持子公司的股份。
所以至于能在這一年擁有多少土地儲備，還是一個未知數。
至于明年9月份回流或套現的資金，用途也非常多，包括商業地產的投資、其它產業的投資等。
所以，在1984年6月前，泰富集團只能說將土地儲備達到新鴻基的一半，差不多就算很成功了。當然，泰富集團的土地儲備還有子公司、孫公司，這是新鴻基比不了的。
而且，新鴻基這次高價購入中巴北角的兩幅地皮，相信也是元氣大傷，可能沒有前世的那么多資金抄底了。
周末，粉嶺高爾夫球場。
林正杰、鄭裕彤、李兆基三人，正在切磋一場高爾夫球比賽。
對于外面的‘香港前途危機’、‘地產暴跌’，大家并沒有完全放在心上，因而導致焦頭爛額。事實上，不管時候郭德勝、李家成，還是李兆基和鄭裕彤，在這種危機的情況下，都有實力增加土地儲備。
不過由于鄭裕彤喜歡投資大項目和大型商業項目，所以在他的領導下，新世界發展會逐漸在‘土地儲備’上落后，因而后世只能排在第五第六的‘發展商’，不過其在商業地產表現亮眼。
今天的天氣可謂晴空萬里，粉嶺這邊的景色秀美，打球自然心情愉悅。
三人一邊打球，一邊談論。
鄭裕彤技術最好，體力也比李兆基好，雖然年齡比李兆基大三歲，他打球顯得游刃有余，還不忘調侃道：“正杰你這次高價出售物業和地皮，可是讓不少公司陷入困境呢！”
確實是調侃，不可能是認真的，因為這種事一個愿打一個愿挨，都是商業的正常行為。
李兆基也說道：“現在這種情況，像港燈、中巴、九巴這樣的公共事業企業，擁有穩定的利潤，難怪那些銀行家都說泰富集團最穩。”
聽到兩人的夸獎，林正杰猜測著這又何嘗不是一種試探。
他謙虛的說道：“泰富集團確實走對了這一步，但比起新世界發展和恒基的根基，但還略顯薄。而且收購港燈，也讓我們元氣有所損傷，要是現在收購可能成本更低。”
這也算是事后諸葛亮了，在鄭裕彤和李兆基看來。
鄭裕彤說道：“總比置地好，據說其現在日子挺難過，若是我們華資能聯合起來，收購置地，那就好了！”
林正杰一愣，沒想到鄭裕彤現在就有這種想法。
他苦笑道：“置地的股價雖然腰斬，但目前每股依舊有6.2港幣每股，總市值90多億港幣（巔峰時市值最高198億），而且置地、怡和實行連環互控，收購難度太大。除非，怡和置地主動解除連環互控！”
置地和怡和的連環互控，后世之所以解除，是因為這種連環互控的‘反作用’——互相拖累，置地的困境拖累怡和，且資金占用嚴重。
而目前的情況，雙方互占對方的38、40，收購難度非常大。
當然如果不計代價，收購其中一家，也相當于連鍋端起，整個怡和系盡收囊中。
鄭裕彤好奇的問道：“他們會主動解除互控？”
林正杰畢竟是收購專家和金融大王，在這方面還是很有權威的，包括李兆基都很關注這個話題。置地在中環的物業，是各家華資財團的窺覬對象，而大家又單獨收購不了，唯有聯合起來。時機成熟，再瓜分置地，每家拿些優質的中環物業。
“必須解除，否則有兩個問題：第一，置地嚴重拖累怡和，而怡和只能出售大量的海外資產，這讓多年怡和經營的一切就會泡湯；第二，置地的困境意味著市值大跌，那么如果華資聯合起來收購置地，就意味著連怡和也收入囊中。”
鄭裕彤、李兆基恍然大悟，也佩服林正杰的預測，他們相信怡和系只能接觸。
鄭裕彤心動道：“那豈不是說，現在正是收購的好時機？”
李兆基說道：“雖然是收購的好時機，但我們幾家華資此時聯合起來，怕是也多有實力不及。而且，置地的問題才浮現表面化，他的股價應該還有下跌的空間。”
林正杰點點頭，說道：“至少我們泰富集團就拿不出什么資金來！”
他對收購置地的執念不大，因為他明白這里面也涉及一些政治因素，如果將英資全部趕跑，也不是內地政府愿意看到的。
而他們這些華資地產商，要想去內地賺錢，多多少少也要聽一些內地的勸告。
而鄭裕彤想必也是受林正杰霸氣收購港燈的影響，改變了以往的看法，絕對再殺殺英資的銳氣。所以在收購置地上，他確是積極的，更何況他也喜歡商業地產。
鄭裕彤聞言，也只能說道：“確實，不過以后有機會的。”
顯然，他已經在提前拉幫結派，以后準備給置地好看。畢竟在鄭裕彤看來，置地的困難沒有幾年時間，都是不可能恢復的，所以以后機會多著呢！
隨后，鄭裕彤又把玩笑看起來，說道：“話說來，這一次永安集團可是再次投資栽跟頭，差不多24億購入兩座中環大廈，1.7億購入兩處尖東的物業，百年永安怕是這次要落后很多了。”
百年永安，真不是一句開玩笑的話！
在這之前，四家家族都不敢說超過永安的話，永安系包括銀行、保險、證券等金融產業，又包括現金流很好的永安百貨，亦又不少投資的物業。
而八十年代初的投資失誤，大家顯然明白，永安系成為過去時了。
林正杰說道：“郭氏第三代不僅庸才多，而且還不團結，沒落只是時間問題。這次收購兩座大廈，談好的22.35億不要，非要買23.88億的，可見水平之低，讓人惋惜他們先輩。”
鄭裕彤和李兆基大概也了解這里面的內情，但今天還是第一次真正確定，不由得笑了起來。
論計謀，他們這位小同鄉，就是商界老人也比不過。
不過大家也很意外，為什么永安就非買這兩座大廈不可，亦或者林正杰就怎么敢肯定永安市非買不可？不怕砸到自己的手里？
實際上，林正杰還真有信心永安是‘非買不可’，畢竟一幢中環商業大廈是何其稀少的放出來。
李兆基這時候也說道：“我的老大哥勝哥，最近也在說北角的兩幅地皮買貴了，看走眼了。說他抵住了兩個誘惑，一個是白筆山別墅群項目，一個是美麗華酒店舊翼項目，唯獨北角兩幅地皮沒有抵住誘惑。”
這兩幅地皮郭德勝其實買得不算虧，但就是買貴了。這兩幅地皮若是80年代中期開發，絕對能賺很多錢，因為第一面積大，總共30萬平方尺；第二是北角，相當于市中心。
總之，開發潛力很大，唯一就是這兩三年要占用新鴻基不少資金了。
鄭裕彤說得興起，也說道：“還有黃廷芳的信和，購入遠東金融大廈，包括后續建筑費，代價18億港幣呢！”
本來只需要13億代價，硬生生被林正杰搞成18億。
估計，信和地產在這次抄底中，也要打折扣。
正好，新鴻基、信和地產本來就是競爭對手，實力打折扣是好事。
林正杰故意說道：“彤叔、四叔，你們今天這是為朋友報仇，來擠兌我是吧？”
“哈哈”
“就是開開玩笑，不要見外！”
三人關系不錯，開得起玩笑的。
其實鄭裕彤也有麻煩了，他和恒隆等財團合作的金鐘地鐵站上蓋，需要繳納18億的補地費，怕是要流產了，預計損失4億撻定。而鄭裕彤占股也有25，損失上億。
當天，大家玩得很開心，畢竟各自企業影響不算很大，再說做生意有虧有賺很正常。不應該將生意場的事情，一直帶進生活中。
林正杰在香港的好朋友不是很多，他們兩人算是。
林正杰的性格和李家成差不多，不太喜歡拉幫結派，因為他有實力自成一派。所以在朋友上，交往幾個人合心意的就行，但也不要拉幫結派。
郭德勝以前搞過‘鶯鳴會’，后世鄭裕彤搞了個‘大D會’，這些都不是林正杰追求的。
當然，以后海外有什么投資機會，林正杰也會拉著香港的朋友一起投資，畢竟賺外國人的錢。
(本章完)
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