小說：、、、、、、、、、、、、
八月七號，鄭文桐陪同鄭老爺子、縣.長田文軍參觀了通濟長江大橋，通濟北高鐵站和胖東來生活廣場這些縣里重點工程。
中勛建設董事長王中勛向領導們匯報了一下胖東來生活廣場的建設進度，廣場預計春節前可以完成項目，預計明年春節可以對外開放。
鄭文桐也跟鄭老爺子、田文軍匯報了一下廣場的整體招商情況，CGV影城會入駐廣場，餐飲品牌海底撈、小肥羊、肯德基、星巴克、喜茶、奈雪的茶、豪牛先生、黃記煌等30余家餐飲類品牌入駐。
服裝品牌海瀾之家、勁霸男裝、利郎、雅戈爾、波司登、安踏、李寧、耐克、阿迪、匹克等服飾品商家，除了餐飲品牌和服飾品牌以外，還有寶貝王、早教中心、VIPkid等早教品牌入駐。
娛樂項目除了CGV影城以外，還有一家興民YOUNG式臺球俱樂部，玉蘭女子美容會所和胖東來兒童樂園。
參觀完廣場建設情況，鄭老爺子一行又參觀了胖東來生活超市的配套住宅小區玉山花園。
鄭老爺子詢問了一下玉山花園的建設情況，小區一期預計建設2000戶，建設周期為2年，預計2018年5月1日之前可以全部交房。
“市里這次將你們玉山花園作為試點，一個是現房出售，項目未封頂不對外出售，一個是采取套內面積對外銷售，可是說是開創了省里先河啊。”鄭老爺子說。
鄭文桐解釋：“套內面積計價并非我們首創，渝都城早就實行了套內面積計價銷售，所以當省里有意試點套內面積計價銷售時，我們玉山花園小區就主動申報上去，作為項目試點。”
“現在高層對于樓市的要求是堅持房住不炒，保障群眾住房需求。老百姓將辛苦積累一輩子的積蓄作為首付用于購房，可是開發商往往會將預售資金挪作他用，用于拿地、造車或者投資其他項目。”
“在房地產高速發展階段還看不出問題，可是這種高負債率的房企，如果樓市下行，消費者觀望情緒加重，他們如果實現不了高周轉率，那么出現大量爛尾樓，最終還是要業主買單。”
“因為玉山花園小區體量不大，本身就是作為胖東來生活廣場的生活配套來建設，我們項目方的資金壓力不是很大，所以沒必要通過銷售期房來回籠資金。”鄭文桐說。
“像玉山花園這種小樓盤這樣操作還行，如果是現代地產或者永方地產這種房地產行業龍頭企業怎么辦？”鄭老爺子詢問。
鄭文桐覺得奇怪，他又不打算深入耕耘房地產行業，鄭老爺子怎么會無緣無故詢問起現代地產和永方地產的情況？
鄭文桐考慮了一會兒，“現代地產和金源集團在股市中雖然還沒有分出勝負，不過永方地產嚴家超昨天入場，成為現代地產第三大股東，嚴老板這會兒春風得意，近百億資金用來買現代地產不到五個點的股份，嚴老板又是搞足球，又是炒股，就是不愿意把心思放在蓋房子上。”
“比較起來，現代地產這邊主動控制新增規模，不拿熱門地塊，除了幾家國企，現代地產的負債率一直控制地都不錯，我女朋友爸媽就是買的現代地產的房子。”鄭文桐說。
“聽說你這邊已經訂婚了？什么時候辦酒？到時候我可能沒工夫過去，讓阿駿回來喝杯喜酒。”鄭老爺子說。
“這邊駿叔剛剛升職總經理，肯定也是日理萬機，到時候忙得不得了，我在燕京辦幾桌，到時候老爺子您賞臉過來喝個酒就行。”鄭文桐說。
鄭文桐準備明年5月20日領證，領完證以后，到時候肯定要在燕京這邊辦酒，宴請一下鄭老爺子、舅公尚偉民、四海人壽總經理鄭駿、小馬奔騰董事長鐘儷芳這些親朋好友，至于婚禮可以往后放一放，因為鄭文桐而言，婚禮在那兒舉辦，邀請誰出席都是有講究地，這也是商界資源的一種整合。
“如果是在燕京辦個私宴，我倒是方便去露個面。喝酒的事情咱們先不提，言下之意，你不太看好永方地產？”鄭老爺子神色嚴肅。
“鄭爺爺，以下看法僅代表個人意見，和斜坡投資的整體發展方向無關，我說著玩，您就當聽一樂。如果有雷同，您就當我胡說八道。”鄭文桐說。
“房地產行業是一個高度依賴政策的行業，實際上購房需求已經被挖掘地差不多了，按照電網的數據，其實國內空置房比例并不低。今年開始不少二線城市松綁限購政策，減少二套房首付比例。”
“我們國人買房就和炒股一樣，追漲不追跌，越漲越要買。現在婚戀市場上，如果男人沒有房子，就很難找到對象。所以現在有經濟學家鼓吹六個錢包湊齊首付用于購房，感覺現在不買，以后更買不起了。”鄭文桐說。
“六個錢包？”鄭老爺子覺得這個說法新鮮。
“夫妻雙方父母、爺爺奶奶、外公外婆三代人，得掏空六個錢包的積蓄，才能勉強買上一套房子。”鄭文桐。
“笑話，三代人的積蓄都掏空了，到時候爺爺奶奶、外公外婆、父母的養老問題誰負責？年輕人買房要量力而行，如果財力允許，那就買房，如果財力不，那就不要勉強上車，老老實實租房好了。”鄭老爺子說。
“鄭爺爺您說得對，房地產是一個周期性很長的項目，大型樓盤從拿地、立項、施工、交付、入住需要好幾年時間。沒有只漲不跌的房價，就像沒有只漲不跌的股市一樣。這兩年還有六個錢包可以幫忙一把，再過兩年呢？”
“我們公司的員工，除了經理和主管級，普通員工在燕京、浦海、杭城都買不起房子。對于年輕人抱怨房價高的問題，我是這么認為的，房子畢竟是一個商品，他的價格是由市場決定的。”
“年輕人不能好高騖遠，不要一開始把買房目標定在燕京、浦海、鵬城這種一線城市，可以考慮回戶籍所在地的省城或者或者老家買房。”鄭文桐說。
“這次房價上漲以后，永方地產這些民營地產龍頭企業會想著把手上的項目先建好嘛？我看未必，他們只會拿更多的地，建更多的樓盤，只要回款速度更不上，只要他們還秉持多元化經營路線，可能幾十億的流動資金短缺，就會讓上千億的流動資金周轉困難。”鄭文桐說。
這時鄭老爺子身邊一位其貌不揚，戴著眼鏡的中年人忍不住開口詢問：“鄭總，你認為永方地產未來兩三年會有資金流動性風險？”
鄭文桐看著鄭老爺子，鄭文桐早就注意到這位中年人，不過鄭老爺子沒介紹，他就沒細問。
鄭老爺子打了個哈哈，“叫什么鄭總，那么生分，文桐，這位是商明，是我的外甥女婿，你喊他商叔叔就好了，之前在審計工作，下半年會調到保險這邊來。”
鄭文桐心里一緊，覺得自己有點孟浪了，不應該對永方地產的發展指手畫腳，多說多錯，不如不說。
商中原似乎知道鄭文桐的顧慮，他之前在學校任職，為人比較儒雅，他換了個話題，“我又不負責房地產工作，就當我們閑聊。對了，你這邊為什么要堅持按照套內價格出售玉山花園的房子？”
鄭文桐神色一松，“開發商為了盈利，所以希望盡可能增加公攤面積和比例，可是住戶們希望盡可能減少公攤，這本身就是矛盾的。”
“當然，公攤并不是越低越好，如果按照套內面積計價，可能會有開發商會減少樓道寬度，減少電梯部數，減少小區綠化面積和健身器材、來達到減少成本投入的作用。”
“所以，我們玉山花園小區這邊規定樓道、電梯間、外墻面、小區院墻、大門外的收益和停車場收入歸開發商所有。這樣等以后房產稅落地，可以減少業主們和開發商的矛盾。”
“畢竟如果業主如果為公攤面積付費了，結果小區里的收入和停車場收入卻歸開發商或者物業所有，這無疑侵犯了業主的共同財產所有權，所以我們這邊也在探索業主和物業的相處模式。”鄭文桐回答。
商中原和鄭文桐握了握手，“我只能算半個通濟人，老爺子夸了你你好幾次，馮青松教授的文章我也拜讀過幾次，上回在燕京開會，我們倆還聊到你了，這次來通濟不虛此行，下次來燕京，記得聯系下我，我請你到家里吃飯，你嬸嬸廚藝還蠻好的。”
鄭文桐熱情握手，“商叔叔，有時間一定登門拜訪。”等銀保系統合并，商中原至少也是一個副職，不管是保險業務還是金融業務，鄭文桐和商中原打交道的機會不會少。
鄭文桐和商中原簡單聊了一下降低房地產企業負債的辦法，可以參考設置紅黃橙綠四道線，如果到了“三道紅線”規模，就要嚴控企業新增房產項目規模，所謂“三條紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70;凈負債率大于100;現金短債比小于1倍。
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