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第十五章 改行賣樓盤了


更新時間:2022年09月03日  作者:緣分0  分類: 都市 | 商戰職場 | 緣分0 | 我的劇組非人類 


李閑云這次過來,主要是和李城談一下關于新城的發展問題。

新城集團過去一年多發展得很好,但問題也多。

傳統實業如今飽受沖擊,而在房地產方面,李閑云除了錢和土建,確實沒有太多可以幫助的地方。

而房地產的問題,其實還不僅僅是銀根緊鎖的問題,同樣還有的就是房價不漲,購房意愿下降,商場生意凋零等一系列因素。

房子要是好賣,靠預售都能回一半的錢,哪怕銀根緊鎖,至少不會爆雷這么多——可以說銷售不利和銀根緊鎖,才是房地產企業爆雷的核心問題。

一個代表資金回籠與收益,一個代表資金流動與支撐!

這也就導致無論是商業地產還是商住房,都存在巨大的銷售壓力。

新城集團敢于大搞,說白了是因為進價低——但是進貨價再便宜,終究也要賣出去才有用。

這段時間新城吃的比吐的快,海量的資產囤積,正在造成巨大壓力。江旅拿下了一部分,但也只是稍稍緩解——關鍵還在繼續拿。

這就是矛盾的地方了。

爆雷的房地產企業有這么多,確實有大量的便宜可占,但是消化能力的不足,搞不好就被便宜給撐死。

如今新城自身體量一千七百億左右,負債7000億。該部分體量主要來自于爛尾樓工程和部分已收購變現的產業,包括當年盛達在首府的那棟商業大廈。

這其中2500億的債務來自易勝傳媒,500億債務來自苗輝等四家基金,還有四千億債務來自銀行。

同時新城集團本身也是債權人。

其主體債權就是恒泰盛達藍元富麗四大家,然后就是一些其他房地產公司。

新城對這些公司的債務主要以商票收購加部分借款體現。

其中恒泰方面出資一千億收購商票,對方承兌債務為一千六百億,質押資產兩千億。

盛達富麗藍元基本是以八五折價格收購商票,加部分現金。

其中盛達債權八百,質押一千六。

富麗債權七百,質押一千四。

藍元債權八百,質押一千六。

實際支出兩千一百億,質押資產4600億。

再就是其他房地產公司,也以類似形式借款與質押,實際出資1700億,質押資產2500億,獲得部分資產500億,預期可回收資金1300億。

當前總債權4800億,總債務7000億,自身體量1700億,質押總資產9100億,流動資金700億,另外就是還有大約500億資金投入開發建設中。

但實際上,由于新城集團拿了大量地皮正在開發,實際投入開發資金1100億左右,其中部分是去年產業銷售獲得的收益,還有就是對下屬公司也有負債,其債務額為400億左右。

也就說新城集團內外總債務實際在7400億左右,好在大部分的債務利息并不是由他們承擔。

這么高的負債率,也就是靠易勝傳媒撐著了。

李閑云的意思是要不先穩一下,等處理掉部分資產再繼續。

富麗那邊現在已經可以搞定,很快就是1250億的資產劃撥,再加上新城集團本身還有一千二百億左右的待處置資產。

這兩千五百億的資產,按照正常情況出售,大約可以售價三千億左右。如果全賣掉,那銀行債務就好解決了。

但李城說姜正簡單,到自己想法又不一樣了。

他的看法是,我們現在基本是五成的價格收產業,沒有虛增浮利,所以不用擔心。房地產所謂的不好賣,歸根結底是價錢問題。但現在的情況再怎么降,也沒到腰斬的地步。不趁這個時候吃進,后面機會就更難得。

當然,辦法也不是沒有。

比如現在大幅度降價賣房,就相當于做空房市,自己回籠資金的同時,還會給其他房地產企業帶來更多壓力,然后再繼續以更低價吃進。

但這種做法太損了,對整個國家經濟影響巨大。

李閑云自然不可能同意——企業做的大了,第一考慮的不是市場,而是國家意志!

目前國家政策還是希望穩住房地產價格,盡量以市場價賣。

市場價賣利潤高,但是銷量就慢,畢竟市場在萎縮,導致的資金回籠也就更慢。

雙方也因此討論了許久,但事實就是除了讓銷售人員加緊吆喝,各種鼓吹外,就只剩自我消化這條路。

但是自我消化怎么消化的掉兩千五百億啊?

姜正那邊已經幫新城消化了三百億,吃掉了四萬多畝地,要不然新城連一千億流動資金都不到。

現在去掉富麗,外面還有七千多億的資產,這要是全吃進去,賣不動的話,負擔就更重了——說白了,藍元盛達他們固然是不想便宜賣,李閑云也在擔心一旦全資產進駐,銷售不利的情況下,那利息負擔可就真都是自己的了。

還有就是內部消耗,每天人吃馬嚼的也是一大筆錢。

也就是說,新城集團必須在今年至少處理掉兩千億的資產,否則等七千億的資產進入,巨額的利息負擔搞不好就是一年一年上百億的虧損。

當然,那么大的資產體量在,爆雷是不會的,但除非你搞無賴手段,否則肯定會有不好的后果。

不管是低價傾銷,還是虧損,又或者是無賴拖延債務——銀行收債不是只要拿利息,而是到期要先全部收回。所以到期收不回,就是某種意義上的爆雷,只不過你有足夠的資產要稍微好些,但是名譽上會造成巨大損失。

反正對李閑云來說,這幾種情況他都不想要——李閑云這些年再怎么低調,經營之神的名頭是出去了,隨便出一件都砸他名頭。

新城去年都是收購和搞建設,做工程,快年底的時候才開始銷售。

結果這幾個月也只賣出了三百億資產,打在了現金流中,同樣這三百億已經出售的資產也沒算在這兩千五百億資產中。

所以今年的銷售壓力格外重。

雖然說不是一個城市賣,可以同步進行,但要真那么好賣,盛達藍元他們也不用爆雷了。

說白了,以前房地產賺的是地價上漲的錢,現在房地產,真的就是賺工程錢,而工程錢在效率不足的情況下,其利潤會被巨大的資金負擔所消耗——更別說還有一幫坑逼吃拿卡要,徒增成本。

幽靈施工隊雖然給力,但也不過是提升有限的速度,按百分比可能也就百分之五的效率,放在這么大的資金盤里,終究是影響有限的。

總之,銷售現在就是制約新城集團的瓶頸,也是所有企業的最終瓶頸。

對于房地產企業來說,面對這種情況,通常就是借新債還舊債,剩下的繼續慢慢賣。

但李閑云深知債務就是滾雪球,畢竟爆雷圈這個逼樣,后面肯定還會有更多的企業還不出錢,然后就是更多的資產進入,更多的自我承擔的債務。

尤其房地產價格走勢是下跌的,拖下去并沒有好處。

搞的不好所有的債務就全是自己承擔,新城集團空拿著上萬億的資產,無法及時處理就是坑。當然,因為有兩千五百億負債是易勝傳媒的,所以實際需要考慮的就是銀行的四千億,正因如此,李城才信心滿滿——我哪怕把手里的資產處理掉,都能還大半了。

但對李閑云來說,已經進入不可接受范疇——牛人牛胃口,賺少就是虧。

銷售!

必須解決這個問題!

想了想,李閑云覺得這事還得要星聲院線幫忙。

他直接打電話給華鳳斌:“老華,有沒有想過買地產?”

“買地產?”華鳳斌愕然:“我不是買過了嗎?”

當年華鳳斌入股云頂的時候,就從李閑云那里買了一批樓盤。

“再買些唄,你知道新城拿了不少地,但也欠了不少錢。”李閑云跟華鳳斌也是有話直說:“我希望盡快回籠一些資金。”

華鳳斌懂他意思,有些猶豫:“去年IPO的錢,收購金海和盛達,花的都差不多了。”

“可以繼續增發么。我不用你們多拿,這批商業樓本來就有一些和星聲影院有合作。地皮費那么貴,直接拿下了自我消化,省了地租還提升盈利。”

投資變盈利,老套路,但確實對于大企業來說,地皮作為穩定收益,在精力不足,增長乏力的情況下,是不錯的選擇。

華鳳斌想了想,覺得也不是不能買,關鍵還是價格,問:“什么價?”

“不占你便宜,標準市價。”

“好歹優惠些,我跟股東股民也有交代。”

“沒問題,九折,怎么樣?”

“你不會給我來虛高估值那套吧?”華鳳斌也是了解的。

果然李閑云笑道:“自家人,有話直說,就虛高一成。”

那你不還是平價賣我嗎?

但有話說話,這年頭能遇到不坑的買賣就不錯了。

李閑云少許提升估值,再打個九折,放到市場上都好說,充氣也方便。

華鳳斌道:“你再抬一些,按八折算,總價五十億。”

“可以,但你也別那么小氣,一百億。”

“臥槽!星聲院線沒用到你們那么多地方。”

“再帶幾個嘛,還有別家的院線呢。”李閑云笑瞇瞇道:“院線市場飽和,開新店不如把控舊店,控制不了院線,那就控制樓盤。”

華鳳斌一聽,咦?好像是這么個理兒?

問:“你后面還有?”

李閑云笑道:“你把這一百億的接收了,我回頭就讓李城繼續搞,專盯帶院線的。”

之前和韓鑫語交流時,李閑云就已經想通了,與其等你們爆雷后一股腦兒打包給我,不如現在做些讓步,提前收取部分,方便消化。

不然餓十天吃九斤,暴飲暴食,不暴斃也得哼哼唧唧躺半天。

華鳳斌道:“成!不過后面你得給我真打九折了。別以為我不知道你,你丫半價收的,你好歹給我讓些利。”

“沒問題。這事算我欠你的。”

“不用,就當云頂的事,老子還你人情了。”華鳳斌哈哈笑著放下電話。

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