“考慮到購物中心在各國及地區都會根據本地的具體環境做出相應的改變，那么我們要在香江做購物中心，就必須了解香江大型賣場的歷史。”林樓招招手，示意由許文彪來完成這一環節的講述。
在此之前，許文彪已經通過整理商業調查公司收集到的資料，把這方面的內容總結好了，于是帶著資料走上前來，先在白板上掛出大幅圖片，然后開始了演講。
“這是九龍倉碼頭1941年的照片，照片里有尖沙咀火車站，右邊兩層有香煙牌的是Godown外邊的商鋪，左上方是1911年重建的九龍角天星碼頭，我們可以看到，早在四十年前，香江就出現了購物中心的雛形。”
然后換了下一張照片，“1963年，九龍倉與香江政府合作，斥資七千余萬港幣將原有的一號碼頭重建為一個全新現代化的郵輪碼頭，不單有貨運配套，還有兩層有空綢的商店可供租賃，甚至停車場供本地消費者停泊，這不僅是香江當時頭一個落成和啟用的大型商場，也是六十年代亞洲區頭第一個購物商場，在商場的發展史上，占有很重要的位置。”
這就是鼎鼎有名的海運大廈了，日后海運大廈周圍會興建起更多地商場，諸多商場組成了香江最有名的商業中心之一——海港城。
“因為建筑平面呈長形，順理成章劃為多條長廊，每條走廊以香江境內離島命名，譬如‘南丫島廊’、‘長洲廊’、‘鴨脷洲廊’等，開業之初，便吸引了全香江的注意，初期主要以購物為主，有邵氏女星何璃璃曾經經營過的時裝店‘藝舍’，也有亦舒筆下時常提到的時裝精品店‘詩韻’。”
“同時也有少部分餐飲休閑娛樂業態分布，從‘詩韻’向前走幾步，就是香江首家美心咖啡室，他家的招牌小吃椒鹽雞腿很是有名，同一層最盡頭是海天酒樓夜總會，這是香江人公司周年志慶，私人的壽筵喜酌必定光顧的地方。”
“在這不遠處，還有在七十年代曾經辦過真正滿漢全席的金冠酒樓，這些餐飲娛樂場所為來海運大廈購物的客戶提供了便利，同時來這里用餐休閑的客人也會順道去商場內購物，兩種業態形成了很好的互補效應。”
“從建筑風格上而言，海運大廈沒有修飾過的水泥梁柱，黑鐵木框玻璃門，一切以實用為目的，但設計流線型，隱隱地承襲了包豪斯風格。”
“1969年第一座大型購物中心玉川高島屋在東京開業，新加坡大型商場出現于20世紀70年代，而海運大廈早在1966年就開始營業，可以說是亞洲最早的購物中心。”說道這里，許文彪臉上滿是自豪，身為香江人他也是與有榮焉。
“1966年海港城第一期開幕后，1969年第二期馬可波羅香江酒店商場開業，第三期海洋中心于1977年相繼登場，三期工程結束海港城總面積達到了十七萬平方米。”
“在1979年之前，香江只有海運大廈這么一個購物中心，而到了1979年之后，隨著香江地鐵正式通車，標志著香江進入以軌道交通為主的大都市行列，購物中心的發展開始步入嶄新的時期。”
“地鐵通車使香江的交通便利性有了革命性的提升，跨區交通時間大大縮短，過去上小時的路程可以縮短到不到半個小時，極大地擴大了市民的活動范圍，并鼓勵跨區購物消費，從而為購物中心的迅速發展提供了基礎。”
“香江地鐵通車才區區七年不到的時間，但私人興建的商業地產總面積已經接近一百萬平米，而且落成后的購物中心生意都非常好。”
“其中最有代表性的就是太古城，太古城囊括了商業、居住、辦公等多種功能，是一座標準的商業綜合體，其中商業部分太古城中心商場擁有十萬平米的面積，全部由太古集團持有，對外出租或者自營。”這種最有價值的資產，開發商一般是不會出售的。
“購買太古城住宅的中產階層，和在周圍寫字樓里辦公的商務人士為太古城中心商場提供了高質量的客源，這些客戶的消費能力很強，保證了商場的正常運營，再加上通過地鐵抵達的周邊客戶，剛一開業，太古城中心商場的生意便一直非常火爆。”
然后許文彪又從建筑設計的角度來介紹了太古城中心商場的基本情況，最后再把話筒交還給林樓，由林樓來對今天的會議做總結。
“通過文彪的介紹，我們可以得出以下幾個結論，首先，不管是海運大廈也好，太古城中心商場也罷，這些購物中心都是以滿足人們的日常生活需求為主，屬中檔購物場所，同時在保持購物傳統功能外，引入了娛樂、餐飲等復合功能，形成了休閑購物的消費理念，引發了香港商業的變革。”
“太古城又把地鐵交通引入購物中心，為商場引來了充足的客流，這和歐美許多先發城市的商業中心規劃是一致的！”
“這樣也存在一些問題，首先，這些建筑功能單一，為建商業而建商業，客戶進去都是提著大包小包的東西匆匆進出，顯得很是忙碌，購物體驗感并不是非常好！在購物中心數量相對稀少、市場競爭還不是很激烈的時期，這樣的做法倒也沒什么太大問題！”
“但是剛才文彪也說了，如今香江的地產公司都在興建商業項目，目前已經有上百萬平米的項目建成，預計到1990年之前，還會有接近兩百萬平米的商業落成！”在1980年到1990年之間，香江一共興建了二百七十多萬平的商業項目。
“香江就這么大，一下子出現這么多的商場，未來的競爭一定會非常激烈，如果我們繼續采用和其它商場一樣的設計方案！我想恐怕到時候不等項目落成，這個商場就已經落伍了，要是沒有新的突破，未來很難同其它商場競爭。”
“所以我們的設計必須要有前瞻性，還好我們有現場的例子可以參考，歐美許多城市，諸如紐約、巴黎、洛杉磯等地的購物中心已經出現了新的變化。”這方面倒是簡單了，購物中心的模式無非就是香江抄歐美，然后內地再抄香江。
林樓后世看過那么多資料，對香江購物中心的發展脈絡也是非常熟悉，根據該地塊的具體情況，拿出個領先五六年的方案就可以了，這樣等項目建成之后，就能領先其他競爭對手好幾年，從而迅速吸引到客戶，在市場中站穩腳跟。
“最顯著的特征就是盡可能容納休閑、娛樂、商務、旅游等非購物元素，滿足一站式需求，同時購物中心整體檔次提升。”這也是九十年代之后香江新購物中心的發展趨勢，其實內地也是一樣，從萬達廣場的更新換代就可以看出。
第一代萬達廣場出現于2001年，屬于單店模式，每一層設置一種商業業態，但每種業態打造前，都引入例如沃爾瑪等知名品牌，帶動其他鋪位的銷售，業態和盈利模式較為簡單，其中的代表是武漢江漢路萬達廣場。
三年后，萬達廣場便進入第二代，規模較第一代擴大了兩至三倍，增加了百貨、影院、電玩、餐飲等多種業態和品牌店。
從規劃來看，第二代萬達廣場僅僅是第一代萬達的簡單升級，從原來的“主力店驅動型的單體商業”，進化為“主力店驅動型的多個單體商業”而已。
二代萬達規劃硬傷和開發模式，直接導致了9個萬達的轉手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬達轉變思路，思考能夠平衡現金流又快速復制的更佳產品，第三代萬達孕育而生。
三代萬達廣場將戶外室內步行街與中國商業大樓結合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內容包括大型商業中心、商業步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。
由于地塊大小的原因，林樓不可能在這里直接復制第三代萬達廣場的模式，但吸取其中的精華還是可以的。
“做商業永遠要領先別人半步，不能多也不能少，多了市場一時無法接受，少了就會被別人趕上，陷入激烈的同質化競爭。”
“現如今香江的購物中心大多以零售為主，雖然也有餐飲、休閑、娛樂等業態，但占比過小，無法滿足一站式消費的需求，而我們在做這個項目的時候，則可以彌補上這個缺憾！在業態劃分上，增加餐飲、休閑、娛樂的比例！”
“在餐飲領域，可以進行這樣的安排！”林樓在白板上畫了起來，“負一樓肯定是大型超市了，在超市邊上或者負二樓，增加香江人喜愛的快餐品牌，可以讓顧客在逛商場餓了的時候進去消費。”
當然，在具體的操作過程中也會根據入駐品牌來進行調整，比如肯德基、麥當勞等深受消費者歡迎的國際大品牌，肯定不能安排在負一樓，他們必然是要占據一樓的黃金位置的，而且給的租金還不會太高。
因為他們本身就具有強大的客戶號召力，能夠吸引消費者過來，給商場帶來更多的人流，同時也能證明這家商場的實力。
“樓頂的商業價值最低，就必須要引入目標型消費者，香江人愛看電影，那么我們完全可以打造一座高端電影院，來吸引客戶進行消費，在電影院旁邊，可以安排咖啡館、茶室、餐廳等業態，以供觀眾在等候入場的時候進行消費！”
“要是遇到大熱的電影，比如成龍的新片上映，來排隊買票的人肯定會很多，這又可以為樓下其它業態帶來客源！”你下午六點過來排隊，最后買到的票是晚上十點的，這四個小時總不能干坐在外面等吧？
怎么也得帶著女朋友到旁邊吃點東西、喝喝茶，再陪妹子到樓下的服裝店、化妝品店逛一逛，給人家買點禮物吧？這樣的話，或許電影院本身利潤不會太高，卻能給其他業態帶來豐厚的利潤。
“另外，還有時下流行的卡拉OK，也可以放在靠上的樓層。”如今卡拉OK也是香江非常流行的休閑娛樂方式，在許多黃金時期的影視作品里，都能看到男女主角在卡拉OK里面唱歌的場景。
許多好點的卡拉OK廳外面，每到晚上都會排起長隊，這同樣能為其他業態提供客流，只要安排好叫號順序，客人們就能利用等候的時間去下面消費了。
雖然現在還沒有智能手機，沒有各種排號APP，但是讓卡拉OK的工作人員在快要到號的時候給客戶打個傳呼，也不是多麻煩的事兒；而且在二十一世紀初，內地的購物中心里，KTV同樣是不可獲取的業態，林樓的經驗早已告訴他，這么做會成功。
“所謂吃喝玩樂，有了玩樂的地方，自然離不開餐飲，負一樓下面是快餐，樓上電影院和卡拉OK附近則可以安排給各種中高端的中西餐飲，滿足客戶的飲食需求。”這些餐飲的目標客戶和樓下的快餐餐廳是不一樣的，不會出現沖突。
“中庭一定要大，這樣看起來雖然浪費了面積，但卻可以為購物中心提供一個可以做大型營銷活動的場所！”一個大型購物中心，要全是商鋪，那就沒意思了，也需要這種可以搞活動的地方。
只要商業管理公司稍微靠譜一點兒，他們就會利用各種節假日來搞活動，從而吸引到大量的客流。
甚至還可以在這里設計一些非常具有標示性的雕塑建筑之類，借此來吸引客戶，西安大雁塔附近大悅城里面那座十多米高的大師兄立像，可是吸引了許多人專門過來打卡。
林樓一點一點說著自己的想法，這座第三代的購物中心也漸漸顯出雛形。