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與張武約了一下，這兩天抽個時間，見個面詳談松林路的項目，張武迫不及待，非要下午就過來，林凡自然不能推拒，下午在辦公室等張武。
掛掉電話，林凡對許思道：“一個月后，我們能動用的資金有多少？”
許思仔細推算了一下道：“目前賬面上有1000多萬，這兩天要支付總公司一筆400萬的貨款，月底之前就沒有大的開支項了，目前4家店一個月的營業收入500多萬，基本上可以抵消這一部分開支，但我們目前在原計劃秋冬季訂貨2000萬的基礎上又加訂了1500萬，合計訂貨額為3500萬，這樣的話下半年我們還要支付總公司2500萬的貨款，這筆款子預計是要在下個月底支付1000萬，9月底再支付1500萬。如果加盟店能夠全部開始營業，那么我們的資金回籠速度就完全可以支撐這兩筆貨款的開支，但我覺得不大現實，目前已確定的加盟客戶僅12家，這些是最快可以在8月上旬開業的，他們在8月份額業績貢獻不會超過300萬，扣除應給客戶的35，那就還剩余200萬左右，這個月我們要從流動資金里抽出300萬來填補這個缺口。”
林凡一直仔細的聽著，許思接著道：“9月份需支付的貨款雖然是1500萬，但情況基本上與8月份差不多，因為在8月底與9月初還會陸續有一批加盟店會開業，到時這些店的業績貢獻預計會有400500萬之間，因此這個月的資金缺口也會在300萬左右，由此可見79月份我們的營業收入基本是全部給了總公司用于訂貨，如果說要抽調資金的話，能動用的就是加盟客戶的貨品保證家。每一家100萬。”
林凡聽罷苦笑著道：“這錢還真是不夠用啊，原本以為我們已經過了資金緊張的坎，現在看來這錢是越多越不夠用啊。”
許思輕笑：“你買步行街商鋪肯定是夠用了。以目前加盟業務的開展速度，8月里。再發展30家加盟商不成問題，到時單單是貨品保證金又增加3000萬，還不夠你用的？”
林凡苦笑著道：“還真不夠用，馬上我準備操作的松林路商業街項目，投入很大，再加上公司倉庫現在明顯不夠用了，你秋冬季的貨品一旦到貨，倉庫馬上爆倉。另尋倉庫已經是當務之急了！”
許思道：“倉庫的開支并沒有多大吧？你準備在松林路做什么？開店？”
林凡道：“如果租倉庫的話，費用一次性投入自然不大，但是考慮到日后的發展，我是準備買一塊地，自建物流大倉的，不過目前看，這個計劃只能再往后推遲了。”
許思道：“買地建房的事情必然是要推遲的，不單單是資金不夠，就是時間也不夠，馬上秋冬季新品就要到庫了。現在建物流大倉肯定來不及，先租一個大倉庫，建物流大倉的事情。9月之后開始著手準備吧。”
林凡道：“也只有這樣了，松林路商業街的事情，我一直沒有來得及跟你說，這個想法也是我這兩天里才有的，這條街我仔細研究過，交通非常便利，而且周邊常住人口多，人均社會消費總量遠超中海市的其他區域，這里的客群有一定保證。并且有一定的消費能力，在這里規劃商業街。如果運營得當，后期這里必然又是一個飛龍路商圈。可飛龍路商圈現在商鋪的價值是多少？”
許思邊聽邊沉思，聽到林凡的話，她仔細算了下，飛龍路現在40平方的店鋪可以租到15萬一個月，如果出售的話可以賣到接近300萬，林凡買的那個鋪子就是個案，不能作為參考依據了，因為他買的那個鋪子確實碰巧，原業主不了解現在的行情，在他的印象中飛龍路商圈的價格還停留在三年前，卻不知道這兩年隨著零售業的飛速發展，主商圈的商鋪每年都在以20以上，有的甚至翻倍的價值在往上增長。
這樣推算下來，飛龍路現在的商品價值在75000元/平左右，不算不知道，一算嚇一跳，這一項林凡在飛龍路就賺了接近700萬，他在飛龍路買了一家最優質的店鋪，150平方僅僅用了300萬，這跟天上掉餡餅有什么區別。
林凡接著道：“如果我有把握松林路在23年后的商圈氛圍以及業績產出并不低于飛龍路多少，那么3年后松林路的商鋪租金到達飛龍路現在的水平不難吧？”
許思聞言，臻首微點，如果真如林凡所說，零售業績產出不低于飛龍路現在的水平，那租金與現在的飛龍路看齊自然不是問題，因為飛龍路現在的租金水平并不高，還有一個很大的提升空間。一般情況下零售商衡量一家店鋪是否健康的其中一個標準叫租金占比，意思就是租金占銷售額的比例有多大？如果這個租金占比控制在25以下，店鋪就算是好店，健康的店鋪；如果租金占比低于20，那就是相當優質的店鋪了。林凡飛龍路自己在用的100平方的店鋪，他的預估銷售額在40萬/月，一年可以做到500萬，那這家店鋪林凡的承租能力高達120萬/年，考慮到林凡現在的高毛利，他的承租能力甚至能夠達到150萬/年，這個租金水平下，他依然可以保證輕微盈利，由此可見飛龍路商圈商鋪未來的上漲空間到底有多大？
由此推到中海步行街，“雅熙”按目前的銷售情況，單店年銷售額在2000萬以上，這樣一家店鋪，林凡可以承租800萬/年，可以保證不虧損，當然了，“雅熙”因為目前女鞋競爭小，所以他的銷售業績是個案，不能作為評估步行街整體銷售水平的依據，但隨著越來越多的商家關注，未來會有很多大型零售公司不斷將直營店開入中海步行街，這些品牌無論是品牌影響力以及經營能力都非常強，做到1000萬/年的銷售額絕非難事，到那時，中海步行街的商鋪將面臨眾人搶鋪，一鋪難求的情況，屆時，房東會不會漲價？答案當然是肯定的，不但要漲，而且要大漲，房租的水平會漲到至少這里的商家有一半不堪負重，經營不下去，這樣新來的，有實力的大公司才有機會在這里拿鋪開店，可以預想達到這樣一個水平的租金是多少？100平方的店鋪漲到300萬/年以上，不是難事。(未完待續)
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